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感觉香港被掏空 楼市任务已完成?

2018-12-13 08:18
来源:叶檀财经


香港楼市的历史任务已经完成,金融中心和离岸港口的重心,未来也会转移到上海和海南。

20世纪80年代,中国改革开放之后,引入香港土拍和预售证制度,解决土地无法流转的问题,如果说在经济政治方面香港与大陆是一国两制,那么在土地制度上,真的是一脉相承。

改革开放四十年后,急先锋深圳终于发现,香港模式走不通,全面转向新加坡模式。粤港澳一体化加速,港澳台人民,将成为粤港澳楼市的新动力。

9月1日起,《港澳台居民居住证申领办法》正式实施。只要在内地居住半年以上,满足合法稳定就业、合法稳定居所、连续就读条件之一的港澳台居民,可申领港澳台居民居住证。

粤港澳一体化,先从人口开始。

拥有港澳台居民居住证的同胞们,享受3项权利、6项公共服务和9项便利。

其中最主要的是劳动就业、参加社保、缴存提取和使用住房公积金3项权利。其余重要服务包括义务教育、公共卫生、法律援助等等。其余重要便利包括考驾照、报考职业资格考试、办理生育服务,以及在大陆住宿旅馆坐飞机、坐火车,办理银行、保险、证券等金融服务。与大陆居民同等待遇购物,购买文体场馆门票等。

一句话,从衣食住行到金融服务,无所不包。粤港澳一体化,对750万香港同胞,70万澳门同胞、2500万台湾同胞,敞开大门。

这一次,香港还会留下些什么?

楼市历史任务已完成

香港土地制度特色是两权分离,所有权和使用权分离。

香港割让给英国后,土地属于英国皇家所有,是皇室财产,土地不卖只批租。香港距离英国太远,土地出租权力由港英政府行使,除了一座教堂被授予永久产权,其余都是官地,没有私人产权,形成了特殊的土地公有制度。

香港回归后,中国政府发现了香港如此优越的制度,照单全收。

香港土地期限有两种。一是新界批租土地期限不超过 1997年 6月 30日。二是港岛和九龙批租土地期限有75年、99年和 999年不等。土地批租又分为可重新续租和不可续租。依据《中英联合声明》,香港回归后仍维持土地批租制度,1997年到期土地可延长至2047年,每年支付3%的不动产税。

香港其实并不缺地,政府捂地不开发,又为房价站台,是无奈之举。

根据官方数据,香港宅地面积占总面积的6.9%,被保护起来的草地、湿地、森林和公园,占地面积为66.5%。如果这其中土地能拿出十分之一,香港人均居住面积可以翻一倍。

1997年是香港房房地产业的顶点,也是坠落的开始。时任特首董建华提出每年新建8万5千所公屋的计划,十年内让香港70%家庭都能买得起房。随后大批新建住房和土地供应入市,再叠加亚洲金融危机,之后三年香港房价最多下跌七成以上。

地产危机,最终以政府妥协收尾。

2018-12-13香港街头爆发50万人游行,抗议房价下跌,要求政府救市。2005年,董建华黯然退场,在继任特首带领下,香港房价开启飞涨模式,截止到2018年几乎上涨五倍。

香港楼市的泡沫,早就在1997年就被刺破了,为了保证整个社会的信心,香港政府筑起高墙,吹起更大的泡沫来保护自己。

舍弃200万定金 也要逃离香港楼市

更大的泡沫已经在碎裂的边缘。2018年,为了逃离香港楼市,部分买家壮士断腕,甚至舍弃定金。

根据南华早报报道,一位买家预定新鸿基地产,位于新界大埔市白石角的大埔云汇第二期新房,却在一周后取消。损失725万港币总价5%的定金,大约36.27万港币。新鸿基地产开发的元朗锦田北PARK YOHO Milano楼盘中,至少有5起取消订购的案例。这一期楼盘已是2018年最便宜的住宅项目,客户损失定金累计近200万港币。

买家情绪衰退,已经从香港一手房转移到二手房。8月20日当周,一位中介表示,九龙红磡海滨南岸社区,一栋约55平米的公寓楼被退订,买家损失近40万港币定金。

从来没有出现过的买房热退潮,已经持续了至少一个季度。

房产代理Ricacorp数据显示,香港7月新房销售合同成交1740宗,环比减少15%。而截至8月14日,本月新公寓仅成交711宗。7月二手房销售4040宗,环比减少7%,本月仅有1300宗。

比一二手房退订更严重的,是香港楼市领先指标逆转。

2018年5月,代表全港房价整体水平的中原城市领先CCL指数,总体指数、大型单位、中小型单位,出现三线下跌。根据第三方机构测算,假设CCL指数保持每月2.09%的降幅,香港大型房屋单位价格将在2018年下降22.38%。

中国大陆流向香港地产的资金,也在大幅萎缩。高力国际数据显示,2018上半年,中国大陆对香港住宅用地投资金额累计为8.35亿美元,同比2017年的70亿美元,下跌88.07%。

香港人民失去香港 喜提大湾区

广州深圳的房价和香港一比,并不高。

全球城市生活成本研究机构Numbeo数据显示,2018年7月,全球核心城市房价中,香港夺冠。前六名分别是香港(28836美元/平方米)、伦敦(17219美元/平方米)、新加坡(16494美元/平方米)、上海(15232美元/平方米)、北京(15088美元/平方米)和深圳(3115美元/平方米)。

如果采取房价收入比,香港依旧领先全球。

Numbeo网站采用公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值,公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值,公寓中位数为90平米,净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资。2018年7月核心城市房价收入比中,排名前四的分别是香港(47.36)、北京(44.35)、上海(44.35)和深圳(40.14)。

逃离香港,去深圳买房,对于港人早就不是新命题了。

深圳中原研究中心数据显示,截止2017上半年,在深圳置业的香港人占成交总物业的3.2%,2016全年只有2.55%。

香港人民最爱的不是宇宙新中心龙华,或者超新星前海,而是深圳最老牌的罗湖板块。

深圳中原数据显示,近八成香港人深圳置业首选中心城区。罗湖占成交总套数比例为36.9%,其次是福田,占比31.2%,南山占比10.2%。最受欢迎的是小户型,两房数量占比35%,其次是一房户型,成交占比33%。香港人置业套均总价为434万元,总价中位数307万。

400万人民币放在香港,大约只能买十几平米的公屋。香港人民看到同样的资金量,借助杠杆能在深圳买两房,在广深卫星城,甚至能买100平米以上的三房,会怎么想?当然是先住上两房再说。

现在更好,粤港澳一体化,广深政府说,香港小老弟,给你居住证和公积金,来粤港澳上车吧。

香港去哪儿 向北8小时

香港政府8月23日宣布,广深港高铁香港段将于9月23日正式运营。

广深港高铁香港段开通,可通达北京、上海、石家庄、郑州、武汉、长沙、杭州、等40多个车站。其中从香港西九龙出发,到深圳福田最短时间14分钟,到广州南站最短47分钟,至上海虹桥大约为8小时17分钟,到北京西站为8小时56分钟。

深圳广州,热烈欢迎香港群众。

1997年,香港楼市崩溃前夕,投机者打出“大陆一定会接盘”的口号。更有甚者,谣传大陆各省要给在港干部置办房产,催生出九铁沿线的一批省长楼别墅,买到的人,最后都是割肉出场。

银行比开发商和买房者更疯狂,甚至提供二按,即首付也可以再次进行贷款。渣打银行可代办房屋手续;美林银行提供二手房交易服务等。中小银行甚至愿意给客户提供20万装修无息贷款,只要三年内还清。

二次按揭买一套价值700万以上的房子,可能首付加税费只要80万不到。随后的金融危机和楼市崩盘,泡沫被戳破,无数中产被裁员,香港诞生十万人以上的负资产者。银行最终收走这些人的房子,进行拍卖,但这些家庭依旧是负资产,部分人甚至走上绝路。

二十年后的2018年,香港依旧有大批居民住在10平米劏房里,手握百万现金,但一点点看房动力都没有。这时候,对面的粤港澳伸出橄榄枝,给出粤港澳居住证,公积金贷款,加上驾照、教育和医疗服务。

香港人民的眼中,又一次充满了希望的光芒。

这一次,香港去哪儿?

大湾区欢迎你。


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